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上半年余杭楼市平稳 下半年楼市会有变局吗?

2019-07-11 09:46 来源:余杭晨报 / 记者:李雪红 / 编辑:张筱

导语

今年上半年,杭州楼市成交量经常呈现环比小幅上涨的态势,价格整体表现平稳,绝大部分入市楼盘都维持在限价体系内。

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  今年上半年,杭州楼市成交量经常呈现环比小幅上涨的态势,价格整体表现平稳,绝大部分入市楼盘都维持在限价体系内。

  6月的杭州楼市有一点趋势比较明显:供需两旺。一方面,随着杭州落户门槛降低,新一波的刚性需求将被释放,同时还有相当一部分改善需求未被满足,买房的诉求还是相对集中;另一方面,市场供应也比较充足,限价不放松、年中业绩压力等因素,都促使开发商继续加快推盘节奏“抢跑”,而二手房的挂牌量也在持续攀升,最新数据已经超过7.7万套,大量二手住宅在市场上流通。

  6月纯新盘“扎堆”上市

  加快供应,这似乎是许多开发商的共识。尤其对一些纯新盘而言,限价不放松,意味着“磨洋工”损失更多,快跑入市、尽快回笼资金才是最务实的做法。所以,6月份整个杭州市场会有20个左右纯新盘入市,其中不乏中高端产品以及现房销售项目。

  余杭区就集中了大量首开纯新盘,包括了崇贤的秋实宸悦、远洋路劲·上河宸章、未来科技城的远洋·西溪公馆、仁和的北城芳满庭、阳光城广宇·上塘九里等。

  其中,远洋路劲·上河宸章将是杭州首个入市的现房销售项目,而且一次性推出全部636套房源,有高层有叠墅,据销售人员透露,预计高层毛坯房源会是“1”字头,这样的价格定位要比之前想象得低。由于是现房销售,现在去项目现场,外立面和园区绿化都已基本呈现,购房者真的可以实现“所见即所得”了。

  此外,主城区还是有不少改善产品将继续加推。如钱江新城的保利滨江·上品,申花的首开杭州金茂府、杭州大家、融信万科·古翠隐秀、城东新城的三湘印象·森林海尚、首开东城金茂府、信达中心|杭州壹号院等。在限价背景下,它们的价格将基本稳定。

  余杭还有几个“红利盘”

  另一类和周边二手房价有着一定剪刀差的“红利盘”,在市场上也有着“主角光环”,中签率往往很低。这样的“红利盘”主要集中在余杭区。

  例如,未来科技城的远洋西溪公馆。10年前,浙江国恒置业以楼面价8888元/平方米的价格,拿下该地块,成为当时未来科技城板块的地王。随后这块地沉寂了9年,2018年被远洋集团接手,重新开发销售。西溪公馆这批房源拖了好几年,但因拿地价较低,哪怕拖了这么久,按照目前未来科技城每平方米3万多元的新盘均价来算,也有一定空间。目前该项目已经开启了“准现房”模式,不过,因为楼盘开发时间久远,户型设计方面,和当下的新盘户型设计存在一定的差距,购房之前建议大家仔细去看一下。

  业内人士同时认为,随着杭州落户政策的放开,势必为杭州带来更多人口的导入。总价约在300万左右的新盘,颇能吸引一批新杭州人在杭安居置业。

  余杭依然是供地“主力”

  土拍市场依然很热闹。5月25日、26日,余杭区在两天内一共挂牌5宗商住地,起始楼面价20000元/平方米。

  余杭区挂牌的5宗商住地,分别位于瓶窑镇、东湖板块和老余杭。其中,老余杭两宗商住地的起始地价,超越了目前板块最高成交地价。

  老余杭的两宗商住地分别是杭州未来科技城YH02-I-06-2地块跟杭州未来科技城YH02-I-06-3地块。其中,YH02-I-06-2地块东至科技大道、南至规划道路、西至规划道路、北至凤新路。出让面积37606平方米,容积率2.2,建筑面积82733.2平方米,起始楼面价20000元/平方米。根据地块要求,地块内商业及配套公建设施不得沿北侧凤新路、东侧科技大道设置,商业建筑面积占比不大于10%。

  而YH02-I-06-3地块东至相邻土地、南至城南路、西至规划道路、北至规划道路。出让面积28866平方米,容积率2.2,建筑面积63505.2平方米,起始楼面价20000元/平方米,封顶楼面价26000元/平方米。根据地块要求,地块内商业及配套公建设施不得沿南侧城南路设置,商业建筑面积占比不大于10%。

  老余杭的这两宗商住地,最大的看点莫过于起拍价。据悉,目前板块内最高地价保持者,仍然是国开东方于2017年8月首进杭州时,拿下的“国开东方凤凰台”项目——楼面价为17185元/平方米,溢价率49.4%。

  可如今,老余杭这两宗商住地的起始楼面价——20000元/平方米,已经超越了国开东方凤凰台的成交地价。值得注意的是,地块西北方向直线距离2.3公里左右的西房余杭公馆(去年9月售罄),精装新房均价也不过2万元/平方米左右。“面粉价”妥妥地赶上了“面包价”。

  但是,西房余杭公馆与地块的实际距离比较远,快3公里了。往近了比,距离最近的新房项目——国开东方凤凰台,步行1.5公里左右。国开东方凤凰台一共开了三次小高层房源,首开均价29500元/平方米,有小户型房源;二推、三推均价28300元/平方米,以大户型房源为主。从前两次推盘均为“线上0登记”的情况来看,这个价格线并不受市场欢迎。如果老余杭的这两宗商住地,以底价20000元/平方米成交,那还能够上国开东方凤凰台目前的价格线;若拍出了溢价甚至封顶——26000元/平方米,恐怕得重塑板块价格线了。

  而相比靠近老余杭的国开东方凤凰台、西房余杭公馆,老余杭的这两宗商住地更靠近东边的未来科技城核心区,更像是处于未来科技城1.0与2.0之间的“未来科技城1.5 板块”。

  这两块地的地形都很方正,最近的交通利好是地块东边500米左右的杭临线凤新路站,凤新路站位于东西大道凤新路口段,为杭临城际铁路首站。

  值得一提的是,杭临城铁计划年底通车。

  预计下半年楼市稳中有压

  近日,贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》(以下简称《报告》)指出,上半年一线城市和部分区域重点城市的二手房市场从去年的低迷中走出,但回暖并不稳定,整体成交量呈现出“前高后低”的特点。

  不过,最近几个月虽然成交量回落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着购房需求依旧存在。业内人士分析预测,宏观经济压力和房地产风险防控的大方向下,“稳”和“一城一策”仍是未来市场主基调。

  与上半年的成交数据相比,购房者更关心下半年的行情将会如何变化。一方面,数据显示的供应压力在不断加大。截至6月19日,杭州市区二手房挂牌量已正式突破8万套大关。而去年3月份,杭州二手房挂牌量只有2.5万套左右,一年多的时间,挂牌量增长了3倍多。挂牌量不断增加的同时,二手房市场的热情也有所消减。

  不过,业内人士认为,对于“8万套”不必过于恐慌。由于房源一旦挂牌就会计入总量,但过程中转为出租房或者房东临时决定不卖的房源并不会自动“撤销”,依然计算在内,因此实际在售的二手房数量,并没有那么高。

  随着一大批新房交付,下半年不排除供应量持续增加的可能性。

  另一方面,在近期大量新房推盘和传统淡季来临的情况下,二手市场需求量会出现明显萎缩。当供大于求的时候,成交均价下滑也是在所难免,但幅度不会很大。从大环境来看,我国房地产政策将会保持连续稳定,因此市场行情预计也将以稳为主。


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