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                                                        申萬宏源范為:2020年房價不會出現明顯下跌 因城施策調整會持續-非洲饥荒

                                                        2020年04月06日 18:07 来源:非洲饥荒
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                                                        【金在中引众怒】

                                                        從槓桿率來看◇π,日本是400%⊿,中國、美國、歐盟大概是250%左右??▽,這樣的債務規模已經非常大了♂⊿,特別是企業部門槓桿率處在歷史的最高水平♀,在疫情的衝擊下債務風險會進一步放大∵♂⌒。

                                                        經濟觀察網:您認為今年中國經濟最大的風險是什麼┊?

                                                        首先↑,房地產企業的經營性現金流主要看房地產銷售♀⊿,其在1月份相對正常◇,2月份出現了超過80%的下滑⊙△,跌到谷底;3月份數據顯示銷售有所回暖□♀∴,同比已恢復到去年3月份60%的水平▽。我預測4月份房地產銷售會明顯改善⊙⌒☆,同比會回到去年4月份的正常狀態┊。一方面△,疫情的影響會逐漸減弱;另一方面□♂┊,前面2-3月份積壓的看房需求會在4月份集中爆發〇﹡,有利於房地產企業回款及經營性現金流的改善♂□∵。

                                                        經濟觀察網:受疫情影響〇⊙,2020年房價會下跌嗎π♂?房地產調控政策是否會放鬆↑﹡〇?

                                                        製造業投資增速方面⊿,我認為是喜憂參半⊙。喜的是持續降稅減費給實體企業帶來了一些實惠⊿,去年全社會降費減稅力度大約2萬億∴,緩解了一些製造業企業的現金流壓力☆π,企業的經營型現金流有所好轉△。但很多製造業民營企業的融資性現金流還是非常差┊◇♂,去年債券圈流傳一句話“民營企業不配發債”π。我認為很不好△⊿,但卻是當下的真實寫照∟ππ。我認為民營企業跟國營企業都是國民經濟的重要支撐;甚至民營企業提高了更多的就業、稅收﹡。實體經濟的持續增長一定離不開民營企業的向好發展◇⊿〇。因為經濟的中長期增長現在更多的要靠效率的提升□↑┊,而效率更優的毫無疑問是民營企業◇⌒。所以♂□,民營企業不能缺席經濟的發展;民營企業發展的速度其實決定了中長期實體經濟發展的速度┊。

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                                                        經濟觀察網:固定投資中∵⊙△,除了房地產投資♂∵∴,今年基建投資和工業製造投資會否出現新的向好的變化◇⊙∴?

                                                        第三是疫情影響∟∵,在全球化的背景下π∟,疫情衝擊了全球產業鏈和供應鏈?,整個消費領域可以用“休克”來形容☆﹡,供需兩側都出現了急劇的萎縮?π∟。

                                                        疫情衝擊之下∵⊿,最先受到衝擊的是企業∟﹡▽,企業的盈利、收入、現金流出現急劇萎縮□∟π,原本企業依靠經營性現金流來償還融資△☆,經營性現金流減少后△,企業的債務償還壓力就會俱增♂┊∵。如果企業經營不好⌒,開始裁員∴,裁員之後對於居民的收入又是一個負面衝擊▽┊,影響居民π∵。同時企業如果盈利不好□,交稅少了π,政府的財政收入也會因此減少♀,加劇政府部門的債務壓力⌒∵。

                                                        房地產調控包括兩方面?﹡∟,一是貨幣政策?□⊙,其實已經在鬆動;二是住建政策﹡♀△,中央政府層面“房住不炒”的原則不會改變⌒,但地方政府層面“因城施策”的調整會持續□,所以我們認為調控會略有放鬆⊙。

                                                        范為:開發商的資金來自於兩部分∵﹡♂,一是銷售回款♂⊿□,二是融資的錢∴⊙∴。目前ππ↑,銷售回款可能在4月份恢復正常□∟,但融資成本上升帶來的再融資壓力都會影響房地產行業的開工和投資⌒∟♀。

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                                                        范為:我認為:今年中國甚至全世界最大的風險△☆﹡,是短期市場流動性危機之後的債務風險﹡。

                                                        范為:今年要實現全面建設小康社會的目標♂◇↑,毫無疑問要加大基建板塊的投資建設?♂,包括“新基建”與傳統的“鐵公基”△↑∟。一些配套資金其實已經在路上了:一方面⊿,地方政府債的發行規模進一步攀升△,特別是專項債發行量在過去兩年都有大幅度的增加⊿,2018年地方政府專項債是1.35萬億♂♂,2019年增長至2.15萬億⊿□☆。我個人預判∵,今年地方政府債的發行規模可能會達到3.5萬億左右♂﹡⊙。另一方面π〇,特別國債也可能會在今年上半年開始發行▽⊿∴,給基建帶來新的資金支持⌒┊⌒。再疊加近期國務院常務會決定新增3000億金融債及1萬億公司債♂▽∵,給實體經濟輸血♂▽〇。在這種情況下⊙,我們認為基建會有明顯反彈┊↑⊿,幅度大致從不到5%上行到10%左右┊。

                                                        第四是債務風險π△π,雖然目前來看♂,債務風險不像金融危機是一種急性病↑,但債務風險是一個慢性病▽,而且會不斷發酵⊿。隨着疫情的影響、經濟的衰退∴┊,企業的經營性現金流會萎縮⊿∟,居民的收入會減少π◇,政府的財政稅收會下降□∟∟,在這種情況下都會帶來持續的債務風險∴△?。目前♂,全球已處於明斯基第二時刻↑。

                                                        范為:目前我們判斷┊◇,房價不會出現明顯下跌⊿⌒。實際上貨幣政策的調整∴◇,包括房貸鬆動、房貸利率下行↑⊿,老百姓對於央行寬鬆政策的擔憂⌒﹡♀,都會對房價起到一定的支撐作用∟△□。

                                                        范為:疫情對房地產行業的影響可以從三個維度來看♀⌒。一是房地產的銷售◇∵△,二是房地產的融資∴π,三是房地產的建設;分別對應一個房地產企業的經營性現金流、融資性現金流、與投資性現金流?。

                                                        全球疫情確診人數已越過百萬大關∵⌒,死亡病例超5萬例∴∵﹡。受此影響⊿π〇,全球金融市場遭遇科技股泡沫破滅+石油危機+疫情衝擊+債務風險四重風險疊加的“完美風暴”⊿◇,經濟下行壓力加大↑。

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                                                        當前↑,房地產行業的金融屬性越來越強﹡☆☆,房地產融資渠道也在不斷做一些新嘗試♀,最開始是信貸↑▽,後面慢慢是發行債券♂∟∟,再後面是資產證券化ABS⊿▽。我們認為﹡⊿,下一個房地產融資的風口一定是REITs☆∟。實際上現在類REITs已經有一些♀,等中國的REITs政策明確后↑⊙,REITs應該會是下一個風口∴♂♀。

                                                        第二個是石油危機♂⊙♀,這麼多年來沒有過如此低的石油價格π?,上一次2008年的次貸危機□〇∴,當時石油價格從最高一桶147美元/桶跌到35美元/桶♂♀□,跌幅約75%;跟這次相比□┊π,石油價格再次刷新市場的認知下限⌒。這次石油價格目前是20美元左右∴?,比2008年35美元低了不少?。

                                                        首先是第二次“科技股泡沫”破滅♀♂。從估值的角度講△∟♀,美股已經是2000年第一次科技股泡沫破滅以來95%的分位π,估值處在很高的水平∴。在這種情況下┊?,雖然流動性還比較寬鬆﹡△〇,但我們認為流動性就是“膽小鬼”↑〇〇,往往一遇到負面信息⊿∵,流動性會轉瞬間消失得無影無蹤;而估值支撐也因為企業盈利下滑⊿,不再穩固◇┊〇。

                                                        去年投資三大板塊中?⊙∴,房地產的投資增速是最快的(約10%)△◇↑,而基建和製造業都只有不到5%◇,所以去年房地產投資是固定資產投資領域正向最超預期的◇☆,而今年房地產投資很難再出現兩位數的增速了∵。我們認為今年房地產行業投資增速可能會從2009年10%左右的增長♂⌒,下滑到5%以下的水平△。

                                                        房地產企業受疫情影響♂?,其二級市場的收益率太高∴∟,對於房地產企業再融資非常不利♂⌒,因為投資者對於一級市場的融資利率會水漲船高△?,融資成本會明顯上升﹡□。

                                                        如果把流動性風險看成“黑天鵝”⌒,實際上今年最大的“灰犀牛”是債務風險∟,這是從2008年次貸危機后不斷的“量化寬鬆”?,政府部門、企業部門、居民部門不斷的加槓桿↑⊙,長期累積下來的風險□↑☆,形成了龐大的債務♂┊♂。

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                                                        房地產企業存量債務到期償還也會給房企帶來較大的現金流壓力⌒↑⊙。去年上半年▽⌒,國內房地產企業在香港發行了較大規模的美元債;其後〇,中資公司美元債的發行政策出現了一定程度的收緊⌒?。如果今年5、6月份債券到期△π⊿,而房地產融資發債政策沒有放鬆◇△◇,可能房地產企業的融資性現金流會形成較大的壓力☆。

                                                        第三⊙∴,房地產領域的投資關係到整個國民經濟GDP及固定資產投資的增速▽。受疫情影響∴♂,房地產投資增速肯定是出現下行的□?,因為無論受物理原因的影響□♂┊,很多工地無法開工;還是受制於房地產企業經營性現金流、融資性現金流的萎縮♀。

                                                        范為:“如今的果◇↑,皆是過往的因”?△。近期整個資本市場確實出現了多種風險疊加的大波動⊙,衡量市場波動情緒的VIX指數甚至超過了2008年“次貸危機”時期♀☆∟,我們把它叫做“完美風暴”﹡π。其原因要追溯到12年前♂,美國次貸危機爆發⊿┊?,為了阻止金融市場的崩潰與實體經濟的衰退☆⊿,歐美央行進行了數次“量化寬鬆”π⊿。

                                                        4月3日▽♂π,在第17屆藍籌年會的線上活動中□↑⊙,經濟觀察報宏觀經濟研究院秘書長李曉丹對話申萬宏源證券固定收益融資總部副總經理、清華大學研究員范為⌒,就全球經濟走勢、金融風險及中國房地產等方面內容進行深入探討□。

                                                        經濟觀察網:除了投資▽,近期美股出現了大幅度下滑和振蕩♀,您覺得原因是什麼♂?

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                                                        因此我們認為△π,如果說疫情是“黑天鵝”□↑↑,今年不管是中國乃至全球∟⊙π,最大的“灰犀牛”是債務風險∵♂△,後續全球的債務風險才是更大的持續性的問題∟♂π。

                                                        3月份?,美國股市出現30%跌幅☆??,甚至連黃金、債券、日元等避險資產都大跌π□☆,這種情況下是美元流動性出現枯竭♂,整個市場都在拋售資產:不好的資產拋完了∴∟∵,繼續拋售好的資產⊿。

                                                        原標題:申萬宏源范為:2020年房價不會出現明顯下跌 因城施策調整會持續

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                                                        其次﹡◇⊙,房地產企業的融資是我比較擔心的↑?∴。近期債券市場尤其是美元債動蕩☆⊿,中資房地產企業的美元債出現大幅度下跌□〇,好多債券的收益率達到15%以上┊?π,一方面是美元流動性枯竭造成的↑,另一方面也反映出市場對於房地產行業信用風險的悲觀預期⊿?。

                                                        以下是採訪實錄:經濟觀察網:疫情對房地產行業帶來哪些衝擊↑﹡⊙?

                                                        2020年房價是否會下跌▽▽⊙?房企短期現金流窘境、長期債務壓力如何緩解〇?房地產行業將如何度過危局∵◇⊿?全球經濟最大的“灰犀牛”會是什麼♀?

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                                                        隨着各國央行的聯合行動(美聯儲與歐元區、瑞士、加拿大、英國、日本、韓國、巴西、澳大利亞、新西蘭、墨西哥、新加坡、瑞典、挪威、丹麥等國央行簽署貨幣互換協議⌒〇⊿,正在形成“美元+”的新貨幣體系)♀⊿,以及美聯儲無限QE的推出☆。這種流動性枯竭的局面大體上已經結束△□,後續可能還會有一些小的流動性衝擊∟,但不會超過3月□⊿。

                                                        經濟觀察網:融資壓力是否會影響開發商項目開工∵▽?受疫情影響◇┊∵,很多工地開工被推遲♀⊿⊙,如果疊加融資端出現困難∟↑﹡,今年開發商在開發方面會保持怎樣的狀態◇□?

                                                        這種模式演繹了12年後⊙,整個經濟體以一種外生的變量來迫使全球經濟大出清⊙,這就是病毒〇,病毒相當於是“上帝之手”來實現上帝的一般均衡▽∵。此次疫情對金融市場、實體經濟的衝擊如此劇烈□﹡,因為它疊加了人類歷史上幾次有代表性的金融風險☆。

                                                        這就像:病人發炎了〇□,我們沒有去除病根↑,而是一味的通過吃消炎藥把炎症一次又一次的壓制下去〇↑。雖然表面上經濟沒有衰退◇△,但深層次的經濟增長的內升動力並沒有恢復□♂π,而更多的是靠貨幣的支撐〇▽♂。我此前還寫過一段話:過去幾十年鑄就經濟增長奇迹的魔法漸漸失效:嬰兒潮漸漸老去(人口要素)﹡∟,新技術的幻想一次次破滅(技術要素)?,全球化已成強弩之末(TFP效率要素);過去十年∟▽,全球央行的主要藥方就是增發貨幣、釋放流動性△∴┊。□。∵。而經濟正在貨幣的灰燼中搖搖欲墜△∵。

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